居所贷款利息扣除

纳税人可从应课薪俸税入息或个人入息课税入息中,扣除居所贷款利息。以下介绍居所贷款利息扣除所须符合资格、可扣除居所贷款利息的情况、已婚人士可得的扣除、撤回申索的期限,以及所须保留的证明文件

所须符合资格

你所缴付的居所贷款利息,可从应课薪俸税入息或个人入息课税入息总额中扣除。按标准税率缴税的人士同样可以受惠。

申索扣除居所贷款利息必须符合下述所有条件:

  • 你是该住宅的业主(即唯一拥有人、联权共有人或分权共有人),而有关物业的业权是以土地注册处的注册拥有人纪录为准;
  • 该住宅是根据《差饷条例》作个别评估应课差饷租值的单位,即该住宅必须在香港境内;
  • 该住宅在有关课税年度内是全部或部分用作你的居住地方(如住宅只是部份用作你的居住地方,所获扣除的居所贷款利息须作适当的扣减);
  • 你在有关课税年度内所缴付的居所贷款利息的有关贷款,是用以购买该住宅;
  • 该贷款是以该住宅或任何其他香港财产的按揭或押记作为保证;以及
  • 贷款者是《税务条例》第26E(9)条所订明的机构,即:
    (a) 政府;
    (b) 财务机构;
    (c) 注册的储蓄互助社;
    (d) 领有牌照的放债人;
    (e) 香港房屋协会;
    (f) 你的雇主;或
    (g) 经税务局局长批准为认可的组织或协会。

  车位

购买的车位须为拥有人自用,并与有关住宅位于相同的发展物业内,以及符合扣除居所贷款利息的其他准则。纳税人在申索购买车位的贷款利息时,亦须同时就该物业的居所贷款利息在同一课税年度作出申索。

可容许扣除额

可扣除额是你在该课税年度实际已缴付的居所贷款利息,但以该课税年度的最高限额为上限。

课税年度

最高限额

2013/14及以后的课税年度

$100,000

 

税务局特别编写20个有关扣除居所贷款利息的情况,让你了解税务局如何决定可扣除的金额。

有关扣除居所贷款利息的不同情况

以下将解释几个常见的情况,并提供载有相关背景的连结。

唯一拥有人

如果你是该住宅的唯一拥有人,并将该住宅用作你的居所,可扣除额是你在该课税年度实际已缴付的居所贷款利息,但以该课税年度的最高限额为上限。

情况1:全权拥有的住宅在整个年度全部用作居住地方

联权共有人或分权共有人

有关的居所贷款利息须视为由各联权共有人以人数按比例缴付,或视为由各分权共有人以所占拥有权按比例缴付。如果你是该住宅的联权共有人或分权共有人,你可申请扣除指定比例的居所贷款利息款额。

情况5:住宅由联权共有人拥有情况6:住宅由分权共有人拥有

按揭贷款并非全部用于购买住宅或部分作住宅以外用途

如果你所取得的按揭贷款部分用于购买住宅、其余用作其他用途,或你的住宅部分用作其他用途,则在计算其扣除额时,你所缴付的居所贷款利息须按比例减少。

情况7:按揭贷款并非全部用于购买住宅情况8:住宅重新按揭-贷款全部作其他用途

在住宅未用作居住地方前所缴付的利息

在住宅未用作居所之前(例如在建筑期内)所缴付的贷款利息不可扣除。

情况2:预售物业-于建筑期支付的按揭贷款利息

拥有多个居住地方

如果你拥有多于一个居住地方,你只可以就你主要居住地方申索扣除。同样地,若你及你配偶各自拥有一所住宅,只有其中一方可以就你们共同视为主要居住地方的住宅申索扣除。

利息扣除的年期

由2012/13课税年度起,你可申请扣除居所贷款利息的年期由10个课税年度延长至15个课税年度(无须为连续的年度),而扣除上限则维持每年100,000元。新增的5年居所贷款利息扣除年期不适用于较2012/13课税年度为早的课税年度。然而,这项延期不会影响纳税人(包括已经全数享用10年居所贷款利息扣除年期的纳税人)于 2012/13 课税年度及其后的课税年度享有新增的5年居所贷款利息扣除年期。

由2017/18课税年度起,你可申请扣除居所贷款利息的年期由15个课税年度再延长至20个课税年度(无须为连续的年度),而扣除上限则维持每年100,000元。

你在获得扣除后,税务局局长会发出通知。

情况19:纳税人于1998/99至2011/12课税年度期间已申索了10年的居所贷款利息扣除。他/她如何进一步申索自2012/13年度起延长的扣除情况20:纳税人于1998/99至2011/12课税年度期间申索了8年的居所贷款利息扣除。在2012/13课税年度起,他可申索扣除的年期

已婚人士可得的扣除

已婚人士在4种情况可申请居所贷款利息扣除。下文将解释这些情况,并提供载有相关背景的连结。

夫妇分开计算薪俸税

一般来说,夫妇的应课薪俸税入息是以分开评税方式计算的。若你和你配偶共同拥有该物业,你们可在报税表内申索各自的居所贷款利息扣除。

情况14:物业由夫妇联名拥有,而他们各人的受雇工作入息均超过他们本身的个人免税额和居所贷款利息

夫妇合并计算薪俸税

如果你和你配偶均有应课薪俸税入息,而其中一方的入息低于其可容许扣除的居所贷款利息与个人免税额的总和(即免缴薪俸税),则你们可以申请合并评税,而居所贷款利息将会从你们的合计应予评税的入息中扣除。

情况15:从受雇工作所得的入息少于居所贷款利息与个人免税额的总和

提名配偶申索扣除

根据《税务条例》第26F条,若夫妇任何一方是有关住宅的业主,而他/她在该课税年度完全没有应课税的入息、租金收入,或没有利润(包括营业亏损),他/她可提名其配偶申索扣除其居所贷款利息。提名只限于配偶,例如父亲是不能提名儿子申索扣除的。

提名必须逐年提出,由提名人在其配偶的个别人士报税表上签署以示同意。该业主(而非实际获给予扣除的配偶)将被视为已获一个课税年度的利息扣除。

居所贷款利息扣除只适用于薪俸税或个人入息课税。假若你的配偶(有关住宅的业主)没有薪俸入息,但有其他应课税收入(如租金收入或业务收入),则你们必须选择个人入息课税,才可申索扣除你配偶的居所贷款利息。

情况17:在以个人入息课税方式评税下,从已婚人士的入息总额中扣除的居所贷款利息

个人入息课税

如果你和你配偶选择以个人入息课税方式评税,你们任何一方所缴付的可容许扣除居所贷款利息,会先从其入息总额中扣除。未完全扣除的部分将会用以抵销其配偶的入息总额。若仍有余额,则该余额是不可以结转入未来的课税年度用以抵销任何一方在该等年度的入息总额。

情况17:在以个人入息课税方式评税下,从已婚人士的入息总额中扣除的居所贷款利息

其他须知事项

你应注意以下重要事项:

  • 只有已婚人士才可根据《税务条例》第26F条提名配偶申索。
  • 税务局局长会向已凭本身的资格获得利息扣除的纳税人,或曾根据《税务条例》第26F条提名配偶申索扣除的人士发出通知,告知他可享有该项扣除的剩余年数。
  • 若你的应予评税的入息少于你的个人免税额(即纵使没有获利息扣除,你仍无须缴税),而你所缴付的利息亦没有转拨给你配偶,则你将不会被视为已获利息扣除。在该等情况下,税务局局长将不会发出通知。
情况13:纳税人为单身人士,从受雇工作所得的入息少于个人免税额

申索办法

你可在有关课税年度的个别人士报税表(BIR60)内提出申索扣除。你须填妥第7.1及7.3部,如涉及物业再次按揭或第二次按揭贷款的利息支出,你还须填妥附录的第 9 部分。

证明文件

你提交报税表时无须附上支付利息的证明,但你须保留有关收据和纪录为期6年(由有关课税年度完结起计),以便税务局日后抽查时可呈交查验。在处理该项申请时,评税主任可要求你提交下述文件:

  • 业权证明;
  • 住宅用作你的居住地方的证据;
  • 贷款协议书或按揭合约;以及
  • 偿还贷款单据。

撤回申索

如果居所贷款利息已扣除,而你希望撤回申索该等扣除,则有关撤回申索须在税务局局长发出通知后6个月内以书面提出。

违例事项及罚则

《税务条例》规定任何人如无合理辩解而违犯下列事项,会被重罚:

  • 在申索任何扣除或免税额的有关方面,作出不正确的陈述;或
  • 在影响其本人的缴税法律责任或任何其他人的法律责任的事情或事物方面,提供不正确的资料。

更多资料

想了解更多有关居所贷款利息扣除的资料,可致电187 8088向税务局查询,或透过以下连结取得相关资料。

税务条例释义及执行指引第35号(修订本): 特惠扣除:第26E条和第26F条 - 居所贷款利息(pdf档案)

注:适用至2011/12课税年度止

有关居所贷款利息的常见问题
修订日期:2019年5月
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