居所貸款利息扣除

納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息。以下介紹居所貸款利息扣除所須符合資格、可扣除居所貸款利息的情況、已婚人士可得的扣除、撤回申索的期限,以及所須保留的證明文件

所須符合資格

你所繳付的居所貸款利息,可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息總額中扣除。按標準税率繳税的人士同樣可以受惠。

居所貸款利息基本扣除

申索居所貸款利息基本扣除必須符合下述所有條件:

  • 你是該住宅的業主(即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人),而有關物業的業權是以土地註冊處的註冊擁有人紀錄為準;
  • 該住宅是根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值的單位,即該住宅必須在香港境內;
  • 該住宅在有關課税年度內是全部或部分用作你的居住地方(如住宅只是部份用作你的居住地方,所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減);
  • 你在有關課税年度內所繳付的居所貸款利息的有關貸款,是用以購買該住宅;
  • 該貸款是以該住宅或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證;以及
  • 貸款者是《税務條例》第26E(9)條所訂明的機構,即:
    (a) 政府;
    (b) 財務機構;
    (c) 註冊的儲蓄互助社;
    (d) 領有牌照的放債人;
    (e) 香港房屋協會;
    (f) 你的僱主;或
    (g) 經税務局局長批准為認可的組織或協會。

居所貸款利息額外扣除

由2024/25課税年度起,如你符合以下所有條件,便可獲居所貸款利息額外扣除:

(a) 你在有關課税年度內,在香港與你的子女同住,

(i)   為期至少連續6個月;或

(ii)  税務局局長認為在有關情況下屬合理的較短期間;

(b) 該名子女

(i)   於2023年10月25日或之後出生;及

(ii)  在該課税年度內有任何時間未滿18歲;

(c) 所繳付的居所貸款利息,較該課税年度的居所貸款利息基本扣除限額多;

(d) 你須以書面方式,選擇同時使用居所貸款利息基本扣除限額及額外扣除限額,以釐定該課税年度可容許作出扣除的款額。

車位

購買的車位須為擁有人自用,並與有關住宅位於相同的發展物業內,以及符合扣除居所貸款利息的其他準則。納税人在申索購買車位的貸款利息時,亦須同時就該物業的居所貸款利息在同一課税年度作出申索。 

可容許扣除額

可扣除額是你在該課税年度實際已繳付的居所貸款利息,但以該課税年度的最高限額為上限。

課税年度

最高限額

2018/19至2023/24 : 基本扣除限額

$100,000

2024/25及其後 : 基本扣除限額

                          : 額外扣除限額

$100,000

$20,000

税務局特別編寫20個有關扣除居所貸款利息的情況,讓你瞭解税務局如何決定可扣除的金額。

有關扣除居所貸款利息的不同情況

以下將解釋幾個常見的情況,並提供載有相關背景的連結。

唯一擁有人

如果你是該住宅的唯一擁有人,並將該住宅用作你的居所,可扣除額是你在該課税年度實際已繳付的居所貸款利息,但以該課税年度的最高限額為上限。

情況1:全權擁有的住宅在整個年度全部用作居住地方

聯權共有人或分權共有人

有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付,或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。如果你是該住宅的聯權共有人或分權共有人,你可申請扣除指定比例的居所貸款利息款額。

情況5:住宅由聯權共有人擁有 ---- 以聯權共有人名義獲得按揭貸款,並全部用作聯權共有人的居住地方情況6:住宅由分權共有人擁有

按揭貸款並非全部用於購買住宅或部分作住宅以外用途

如果你所取得的按揭貸款部分用於購買住宅、其餘用作其他用途,或你的住宅部分用作其他用途,則在計算其扣除額時,你所繳付的居所貸款利息須按比例減少。

情況7:按揭貸款並非全部用於購買住宅情況8:住宅重新按揭-貸款全部作其他用途

在住宅未用作居住地方前所繳付的利息

在住宅未用作居所之前(例如在建築期內)所繳付的貸款利息不可扣除。

情況2:預售物業-於建築期支付的按揭貸款利息

擁有多個居住地方

如果你擁有多於一個居住地方,你只可以就你主要居住地方申索扣除。同樣地,若你及你配偶各自擁有一所住宅,只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。 

利息扣除的年期

居所貸款利息基本扣除

由2012/13課税年度起,你可申請扣除居所貸款利息的年期由10個課税年度延長至15個課税年度(無須為連續的年度)。新增的5年居所貸款利息扣除年期不適用於較2012/13課税年度為早的課税年度。然而,這項延期不會影響納税人(包括已經全數享用10年居所貸款利息扣除年期的納税人)於 2012/13 課税年度及其後的課税年度享有新增的5年居所貸款利息扣除年期。

由2017/18課税年度起,你可申請扣除居所貸款利息的年期由15個課税年度再延長至20個課税年度(無須為連續的年度)。

你在獲得扣除後,税務局局長會發出通知。

情況19:納税人於1998/99至2011/12課税年度期間已申索了10年的居所貸款利息扣除。他/她如何申索自2012/13年度起延長的扣除情況20:納税人於1998/99至2011/12課税年度期間申索了8年的居所貸款利息扣除。在2012/13課税年度起,他可申索扣除的年期

居所貸款利息額外扣除

在符合規定條件的情況下,你可獲扣除居所貸款利息或住宅租金額外扣除。然而,你只可在總共19個課税年度(不論是否連續的課税年度)獲容許居所貸款利息額外扣除或住宅租金額外扣除。

就居所貸款利息扣除而言,假如你已就20個課税年度獲居所貸款利息基本扣除,不論你有否在該20個課税年度中的任何一個年度獲扣除居所貸款利息額外扣除,以釐定可扣除的款額,你均不可使用居所貸款利息額外扣除。

已婚人士可得的扣除

已婚人士在4種情況可申請居所貸款利息扣除。下文將解釋這些情況,並提供載有相關背景的連結。

分開計算薪俸税

一般來說,已婚人士及其配偶的應課薪俸税入息是以分開評税方式計算的。若你和你配偶共同擁有該物業,你們可在報税表內申索各自的居所貸款利息扣除。

情況14:物業由已婚人士及其配偶聯名擁有,而他們各人的受僱工作入息均超過他們本身的個人免税額和居所貸款利息

合併計算薪俸税

如果你和你配偶均有應課薪俸税入息,而其中一方的入息低於其可容許扣除的居所貸款利息與個人免税額的總和(即免繳薪俸税),則你們可以申請合併評税,而居所貸款利息將會從你們的合計應予評税的入息中扣除。

情況15:從受僱工作所得的入息少於居所貸款利息與個人免税額的總和 ---- 透過選擇合併評税將居所貸款利息轉撥予須課税的配偶

提名配偶申索扣除   

根據《税務條例》第26F條,若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主,且在該課税年度完全沒有應課税的入息、租金收入,或沒有利潤(包括營業虧損),他/她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。提名只限於配偶,例如父親是不能提名兒子申索扣除的。

提名必須逐年提出,由提名人在其配偶的個別人士報税表上簽署以示同意。該業主(而非實際獲給予扣除的配偶)將被視為已獲一個課税年度的利息扣除。

居所貸款利息扣除只適用於薪俸税或個人入息課税。假若你的配偶(有關住宅的業主)沒有薪俸入息,但有其他應課税收入(如租金收入或業務收入),則你們必須選擇個人入息課税,才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。

情況17:在以個人入息課税方式評税下,從已婚人士的入息總額中扣除的居所貸款利息

個人入息課税

如果你和你配偶選擇以個人入息課税方式評税,你們任何一方所繳付的可容許扣除居所貸款利息,會先從其入息總額中扣除。未完全扣除的部分將會用以抵銷其配偶的入息總額。若仍有餘額,則該餘額是不可以結轉入未來的課税年度用以抵銷任何一方在該等年度的入息總額。

情況17:在以個人入息課税方式評税下,從已婚人士的入息總額中扣除的居所貸款利息

其他須知事項

你應注意以下重要事項:

  • 只有已婚人士才可根據《税務條例》第26F條提名配偶申索。
  • 税務局局長會向已憑本身的資格獲得利息扣除的納税人,或曾根據《税務條例》第26F條提名配偶申索扣除的人士發出通知,告知他可享有該項扣除的剩餘年數。
  • 若你的應予評税的入息少於你的個人免税額(即縱使沒有獲利息扣除,你仍無須繳税),而你所繳付的利息亦沒有轉撥給你配偶,則你將不會被視為已獲利息扣除。在該等情況下,税務局局長將不會發出通知。  
情況13:納税人為單身人士,從受僱工作所得的入息少於個人免税額

申索辦法

你可在有關課税年度的個別人士報税表(BIR60)內提出申索扣除。你須填妥第8.1, 8.2及8.4部,如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出,你還須填妥附錄的第 10 部分。

證明文件

你提交報税表時無須附上支付利息的證明,但你須保留有關收據和紀錄為期6年(由有關課税年度完結起計),以便税務局日後抽查時可呈交查驗。在處理該項申請時,評税主任可要求你提交下述文件:

  • 業權證明;
  • 住宅用作你的居住地方的證據;
  • 貸款協議書或按揭合約;以及
  • 償還貸款單據。

撤回申索

如果居所貸款利息已扣除,而你希望撤回申索該等扣除,則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。

當你撤回扣除的申索,則會視為不曾提出該項申索。撤回涉及的課税年度亦不會被視為已獲容許扣除的課税年度。

違例事項及罰則

《税務條例》規定任何人如無合理辯解而違犯下列事項,會被重罰:

  • 在申索任何扣除或免税額的有關方面,作出不正確的陳述;或
  • 在影響其本人的繳税法律責任或任何其他人的法律責任的事情或事物方面,提供不正確的資料。

更多資料

想瞭解更多有關居所貸款利息扣除的資料,可致電187 8088向税務局查詢,或透過以下連結取得相關資料。

税務條例釋義及執行指引第35號(修訂本): 特惠扣除:第26E條和第26F條 - 居所貸款利息(pdf檔案)有關居所貸款利息 / 居所貸款利息額外扣除的常見問題
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修訂日期:2024年5月