不能追回的租金

如你是业主,并把物业出租,你可申报不能追回的租金作为税项扣除,但只限于在有关年度内确定为无法追回的租金。本文介绍有关不能追回的租金的扣除,并举例加以说明。

不能追回租金的定义

一些租客可能基于某些原因未能准时缴付他应该缴付的租金给业主。通常租客拖延租金可达数月之久。在这情况下,业主被租客所拖欠的租金仍须包括在物业税的评税值内计算应缴税款。由于该笔未准时收取的租金在性质上只是欠租,并非「不能追回的租金」,因此业主便不能将欠租当作「不能追回的租金」申请扣除。

申索扣除「不能追回的租金」

业主应在可证明该笔租金为「不能追回的租金」的课税年度申索扣除。评税主任在确信该笔租金为「不能追回的租金」时,才批准在该课税年度扣减。

例子1

你把物业租给以下的租客:

租客名称

每月租金

租约期

陈先生

$20,000

2017年4月1日– 2019年3月31日

李女士

$23,000

2018年11月1日– 2019年10月31日

 

陈先生由2017年10月1日开始拖延缴付租金。这租客于2018年6月30日仍未支付由2018年1月1日至2018年3月31日的应缴租金。你屡次追讨欠租但并不成功。最后这租客在2018年7月1日迁走,且在2018年9月中失去踪影,无法联络。该物业空置4个月后,由2018年11月1日起出租予李女士。你负责在这两个租约期间缴付每季差饷 $1,000。

你应在2017/18和2018/19报税表以下述方式填写「应收租金收入」及被租客拖欠的应收租金:

  • 2017/18课税年度
     

    $

    应收租金收入($20,000 x 12)

    240,000

    减:由业主负责缴付的差饷($1,000 x 4)

        4,000

    应评税值

    236,000

    减:20%修葺及支出的法定免税额

      47,200

    应评税净值

    188,800

    应缴物业税按15%计算

    28,320

(附注:由于陈先生尚租住你的物业,2018年1月至3月的欠租,仍视为该课税年度的出租收入)

  • 2018/19课税年度 

     

    $

    应收租金收入($20,000 x 3 + $23,000 x 5)

    175,000

    减: 2018年1月1日至2018年6月30日期间不能追回的租金

    120,000

             由业主负责缴付的差饷($1,000 x 4)

        4,000

    应评税值

    51,000

    减: 20%修葺及支出的法定免税额

      10,200

    应评税净值

    40,800

    应缴物业税按15%计算

    6,120

 

当「不能追回的租金」超过评税值时应如何处理

当「不能追回的租金」超过评税值时,余额须在最近期而有关的应评税值又足够的一个课税年度中扣除。

例子2

承接例子1,假如你收取李女士的月租是$5,000:

  • 2018/19课税年度
      $
    应收租金收入($20,000 x 3 + $5,000 x 5) 85,000
    减:不能追回的租金 120,000
    应评税值 
    应缴物业税按15%征收


余下的「不能追回的租金」,应在上一个课税年度的应评税值中扣减。计算如下:

  • 2017/18课税年度
      $
    租金收入($20,000 x 12) 240,000
    减:不能追回的租金余额($120,000 – $85,000) 35,000
            由业主负责缴付的差饷($1,000 x 4)      4,000
    应评税值   201,000
    减:20%修葺及支出的法定免税额     40,200
    修订的应评税净值  160,800
    修订的应缴物业税按15%征收 24,120
    应退还税款($28,320 - $24,120) 4,200

不过你应谨记,如你日后收回已获扣减的「不能追回的租金」,须将该笔款项在收回的年度申报为应课税租金收入。

收回「不能追回的租金」时应怎样申报

业主应把该笔款项当作收回年度的租金收入,并在该年度的报税表内申报。评税主任亦会把该笔款项纳入收回年度的评税值内计算应缴税款。

修订日期:2019年4月
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