不能追回的租金

如你是業主,並把物業出租,你可申報不能追回的租金作為稅項扣除,但只限於在有關年度內確定為無法追回的租金。本文介紹有關不能追回的租金的扣除,並舉例加以說明。

不能追回租金的定義

一些租客可能基於某些原因未能準時繳付他應該繳付的租金給業主。通常租客拖延租金可達數月之久。在這情況下,業主被租客所拖欠的租金仍須包括在物業稅的評稅值內計算應繳稅款。由於該筆未準時收取的租金在性質上只是欠租,並非「不能追回的租金」,因此業主便不能將欠租當作「不能追回的租金」申請扣除。

申索扣除「不能追回的租金」

業主應在可證明該筆租金為「不能追回的租金」的課稅年度申索扣除。評稅主任在確信該筆租金為「不能追回的租金」時,才批准在該課稅年度扣減。

例子1

你把物業租給以下的租客:

租客名稱

每月租金

租約期

陳先生

$20,000

2017年4月1日– 2019年3月31日

李女士

$23,000

2018年11月1日– 2019年10月31日

 

陳先生由2017年10月1日開始拖延繳付租金。這租客於2018年6月30日仍未支付由2018年1月1日至2018年3月31日的應繳租金。你屢次追討欠租但並不成功。最後這租客在2018年7月1日遷走,且在2018年9月中失去蹤影,無法聯絡。該物業空置4個月後,由2018年11月1日起出租予李女士。你負責在這兩個租約期間繳付每季差餉 $1,000。

你應在2017/18和2018/19報稅表以下述方式填寫「應收租金收入」及被租客拖欠的應收租金:

  • 2017/18課税年度
     

    $

    應收租金收入($20,000 x 12)

    240,000

    減:由業主負責繳付的差餉($1,000 x 4)

        4,000

    應評稅值

    236,000

    減:20%修葺及支出的法定免稅額

      47,200

    應評稅淨值

    188,800

    應繳物業稅按15%計算

    28,320

(附注:由於陳先生尚租住你的物業,2018年1月至3月的欠租,仍視為該課稅年度的出租收入)

  • 2018/19課税年度 

     

    $

    應收租金收入($20,000 x 3 + $23,000 x 5)

    175,000

    減: 2018年1月1日至2018年6月30日期間不能追回的租金

    120,000

             由業主負責繳付的差餉($1,000 x 4)

        4,000

    應評稅值

    51,000

    減: 20%修葺及支出的法定免稅額

      10,200

    應評稅淨值

    40,800

    應繳物業稅按15%計算

    6,120

 

當「不能追回的租金」超過評稅值時應如何處理

當「不能追回的租金」超過評稅值時,餘額須在最近期而有關的應評稅值又足夠的一個課稅年度中扣除。

例子2

承接例子1,假如你收取李女士的月租是$5,000:

  • 2018/19課稅年度
      $
    應收租金收入($20,000 x 3 + $5,000 x 5) 85,000
    減:不能追回的租金 120,000
    應評稅值 
    應繳物業稅按15%徵收


餘下的「不能追回的租金」,應在上一個課稅年度的應評稅值中扣減。計算如下:

  • 2017/18課稅年度
      $
    租金收入($20,000 x 12) 240,000
    減:不能追回的租金餘額($120,000 – $85,000) 35,000
            由業主負責繳付的差餉($1,000 x 4)      4,000
    應評稅值   201,000
    減:20%修葺及支出的法定免稅額     40,200
    修訂的應評稅淨值  160,800
    修訂的應繳物業稅按15%徵收 24,120
    應退還稅款($28,320 - $24,120) 4,200

不過你應謹記,如你日後收回已獲扣減的「不能追回的租金」,須將該筆款項在收回的年度申報為應課稅租金收入。

收回「不能追回的租金」時應怎樣申報

業主應把該筆款項當作收回年度的租金收入,並在該年度的報稅表內申報。評稅主任亦會把該筆款項納入收回年度的評稅值內計算應繳稅款。

修訂日期:2019年4月
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