怎樣計算物業稅
本文介紹怎樣計算物業稅及暫繳物業稅,並說明申請暫緩繳交稅款的詳情。
怎樣計算物業稅
物業稅是按物業在該課稅年度的應評稅淨值,以標準稅率計算。課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。
應評稅淨值計算方法如下:
[A] | 出租收入 |
[B] 減: | 不能追回的租金 |
[C] | 應評稅值(A-B) |
[D] 減: | 業主繳付的差餉 |
[E] | (C-D) |
[F] 減: | 修葺及支出的標準免稅額 (E x 20%) |
應評稅淨值 (E-F) |
以下的連結提供更多關於計算物業稅的詳情:
應繳交多少物業稅
以下例子介紹怎樣計算物業稅:
例子1:怎樣計算應評稅淨值及稅款款額
在2019/20課稅年度,物業月租是$10,000,由租客繳交差餉。
2019/20年度最後評稅及2020/21年度暫繳物業稅
$ | |
應評稅值(12個月租金) | 120,000 |
減:20%修葺及支出的免稅額 | 24,000 |
應評稅淨值 | 96,000 |
$ | |
2019/20年度物業稅按15%徵收 | 14,400 |
加:2020/21年度暫繳稅 | 14,400 |
(根據2019/20年度應評稅淨值和標準稅率15%計算) | |
應繳稅款總額 | 28,800 |
- 繳稅日期
評稅通知書會列明繳稅日期。除非你已對評稅提出反對或已提交申請緩繳暫繳稅,並已收到稅務局通知暫緩繳交稅款的數額,否則你必須於繳稅日期或該日前清繳評稅通知書上列出的稅款。 - 暫繳物業稅會分兩期繳交
評稅通知書上會有兩個繳稅日期。一般而言,第一期是當年11月而第二期是翌年4月。這是因為就暫繳稅而言,你在當年10月底應可收到7個月(即4月至10月)的租金,而到翌年3月底應收到全年的租金。
例子2:年中開始出租
物業在2019年7月1日出租,月租$30,000,由業主繳交差餉共$12,000。
2019/20年度物業稅
$ | |
應評稅值(9個月租金) | 270,000 |
減:業主支付的差餉 | 12,000 |
258,000 | |
減:20%修葺及支出的標準免稅額 | 51,600 |
應評稅淨值 | 206,400 |
2019/20年度物業稅按15%徵收 | 30,960 |
- 註:由於物業是在年中才開始出租,2020/21 年度的暫繳物業稅是按 2019/20年度的應評稅淨值計算,但會用以下辦法推算至12個月:
$ 估計全年的應評稅淨值$(206,400 x 12/9) 275,200 2020/21年度暫繳物業稅按15%徵收 41,280
- 物業稅評稅通知書
業主應收到一份由兩部分稅款組成的評稅通知書:$ 2019/20 年度物業稅 30,960 2020/21 年度暫繳物業稅 41,280 應繳稅款總額 72,240
- 稅款怎樣分兩期計算:
第一期稅款2019/20 年度物業稅 + 2020/21 年度暫繳稅的 7/12 $(30,960 + 41,280 x 7/12) $55,040
第二期稅款
$ 2020/21 年度暫繳稅餘額 $(41,280 x 5/12) 17,200 應繳稅款總額 72,240
如何申請暫緩繳交暫繳稅
只要符合下列任何一個情況,你可在不遲於稅款到期前的28日;或暫繳稅通知書發出日期後14天內(以較後者為準),以書面申請暫緩繳交暫繳物業稅。
- 暫繳稅課稅年度的應評稅值是少於或可能少於
上一年度的應評稅值的 90% ,或
暫繳稅課稅年度的評估應評稅值的 90%。
參照上述的例子1,你的物業在2019/20 年度的應評稅淨值是$120,000,如該物業在 2020/21 年度的應評稅淨值將少於$108,000,你可在限期前申請暫緩繳交暫繳物業稅。 - 你對2019/20 年度應評稅淨值所提出的反對仍在處理中,而2019/20 年度物業稅已獲全部或部分緩繳。
- 你在2020/21 年度出售該物業和在暫繳稅課稅年度的租金收入會減少。
- 你已申請以個人入息課稅計稅,你的應繳稅款因而得以寬減。
修訂日期:2020年4月