本文介绍怎样计算物业税及暂缴物业税，并说明申请暂缓缴交税款的详情。
怎样计算物业税
物业税是按物业在该课税年度的应评税净值，以标准税率计算。课税年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。
应评税净值计算方法如下：
| [A] | 出租收入 |
| [B] 减： | 不能追回的租金 |
| [C] | (A-B) |
| [D] 减： | 业主缴付的差饷 |
| [E] | (C-D) |
| [F] 减： | 修葺及支出的标准免税额 (E x 20%) |
| 应评税净值 (E-F) |
以下的连结提供更多关于计算物业税的详情：
- 物业税税率http://www.gov.hk/sc/residents/taxes/taxfiling/taxrates/propertyrates.htm
- 更多关于出租收入的资料http://www.gov.hk/sc/residents/taxes/property/propertyincome.htm
- 更多关于不能追回的租金的资料http://www.gov.hk/sc/residents/taxes/property/deduction/irrecoverable.htm
- 更多关于租金收入的税项扣除http://www.gov.hk/sc/residents/taxes/property/deduction/
- 更多关于修葺及支出的标准免税额的资料http://www.gov.hk/sc/residents/taxes/property/deduction/statutory.htm
应缴交多少物业税
以下例子介绍怎样计算物业税：
例子1：怎样计算应评税净值及税款款额
在2011/12课税年度，物业月租是$10,000，由租客缴交差饷。
2011/12年度最后评税及2012/13年度暂缴物业税
| $ | |
| 应评税值（12个月租金） | 120,000 |
| 减：20%修葺及支出的免税额 | 24,000 |
| 应评税净值 | 96,000 |
| $ | |
| 2011/12年度物业税按15%征收 | 14,400 |
| 加：2012/13年度暂缴税 | 14,400 |
| （根据2011/12年度应评税净值和标准税率15%计算） | |
| 应缴税款总额 | 28,800 |
- 缴税日期
评税通知书会列明缴税日期。除非你已对评税提出反对或已提交申请缓缴暂缴税，并已收到税务局通知暂缓缴交税款的数额，否则你必须于缴税日期或该日前清缴税单上列出的税款。 - 暂缴物业税会分两期缴交
缴税通知书上会有两个缴税日期。一般而言，第一期是当年11月而第二期是翌年4月。这是因为就暂缴税而言，你在当年10月底应可收到7个月（即4月至10月）的租金，而到翌年3月底应收到全年的租金。
例子2：年中开始出租
物业在2011年7月1日出租，月租$30,000，由业主缴交差饷共$12,000。
2011/12年度物业税
| $ | |
| 应评税值（9个月租金） | 270,000 |
| 减：业主支付的差饷 | 12,000 |
| 258,000 | |
| 减：20%修葺及支出的标准免税额 | 51,600 |
| 应评税净值 | 206,400 |
| 2011/12年度物业税按15%征收 | 30,960 |
- 由于物业是在年中才开始出租，2012/13 年度的暂缴物业税是按 2011/12年度的应评税净值计算，但会用以下办法推算至12个月：
$ 估计全年的应评税净值$(206,400 x 12/9) 275,200 2012/13年度暂缴物业税按15%征收 41,280
- 物业税缴税通知书
业主应收到一份由两部分税款组成的缴税通知书：$ 2011/12 年度物业税 30,960 2012/13 年度暂缴物业税 41,280 应缴税款总额 72,240
- 税款怎样分两期计算：
第一期税款2011/12 年度物业税 + 2012/13 年度暂缴税的 7/12 $(30,960 + 41,280 x 7/12) $55,040
第二期税款$ 2012/13 年度暂缴税余额 $(41,280 x 5/12) 17,200 应缴税款总额 72,240
如何申请暂缓缴交暂缴税
只要符合下列任何一个情况，你可在不迟于税款到期前的28日；或暂缴税单发出日期后14天内（以较后者为准），以书面申请暂缓缴交暂缴物业税。
- 暂缴税课税年度的应评税值是少于或可能少于
上一年度的应评税值的 90% ，或
暂缴税课税年度的评估应评税值的 90%。
参照上述的例子1，你的物业在2011/12 年度的应评税净值是$120,000，如该物业在 2012/13 年度的应评税净值将少于$108,000，你可在限期前申请暂缓缴交暂缴物业税。 - 你对2011/12 年度应评税净值所提出的反对仍在处理中，而2011/12 年度物业税已获全部或部分缓缴。
- 你在2012/13 年度出售该物业和在暂缴税课税年度的租金收入会减少。
- 你已申请以个人入息课税计税，你的应缴税款因而得以宽减。
- 下载申请暂缓缴纳暂缴税的IR1121表格http://www.ird.gov.hk/chs/pdf/ir1121c.pdf
- 更多关于暂缓暂缴税的详情http://www.gov.hk/sc/residents/taxes/taxfiling/object/provisional.htm
修订日期：2012 年 4 月
