不能追回的租金

如你是業主，並把物業出租，你可申報不能追回的租金作為税項扣除，但只限於在有關年度內確定為無法追回的租金。本文介紹有關不能追回的租金的扣除，並舉例加以說明。

不能追回租金的定義

一些租客可能基於某些原因未能準時繳付他應該繳付的租金給業主。通常租客拖延租金可達數月之久。在這情況下，業主被租客所拖欠的租金仍須包括在物業税的評税值內計算應繳税款。由於該筆未準時收取的租金在性質上只是欠租，並非「不能追回的租金」，因此業主便不能將欠租當作「不能追回的租金」申請扣除。

申索扣除「不能追回的租金」

業主應在可證明該筆租金為「不能追回的租金」的課税年度申索扣除。評税主任在確信該筆租金為「不能追回的租金」時，才批准在該課税年度扣減。

例子1

你把物業租給以下的租客：

陳先生由2023年10月1日開始拖延繳付租金。這租客於2024年6月30日仍未支付由2024年1月1日至2024年3月31日的應繳租金。你屢次追討欠租但並不成功。最後這租客在2024年7月1日遷走，且在2024年9月中失去蹤影，無法聯絡。該物業空置4個月後，由2024年11月1日起出租予李女士。你負責在這兩個租約期間繳付每季差餉 $1,000。

你應在2023/24和2024/25報税表以下述方式填寫「應收租金收入」及被租客拖欠的應收租金：

• 2023/24課税年度

  	$
  應收租金收入（$20,000 x 12）	240,000
  減：由業主負責繳付的差餉（$1,000 x 4）	4,000
  	236,000
  減：20%修葺及支出的法定免税額	47,200
  應評税淨值	188,800
  應繳物業税按15%計算	28,320

（附注：由於陳先生尚租住你的物業，2024年1月至3月的欠租，仍視為該課税年度的出租收入)

• 2024/25課税年度 

  	$
  應收租金收入（$20,000 x 3 + $23,000 x 5）	175,000
  減： 2024年1月1日至2024年6月30日期間不能追回的租金	120,000
  應評税值	55,000
  減： 由業主負責繳付的差餉（$1,000 x 4）	4,000
  	51,000
  減： 20%修葺及支出的法定免税額	10,200
  應評税淨值	40,800
  應繳物業税按15%計算	6,120

當「不能追回的租金」超過評税值時應如何處理

當「不能追回的租金」超過評税值時，餘額須在最近期而有關的應評税值又足夠的一個課税年度中扣除。

例子2

承接例子1，假如你收取李女士的月租是$5,000：

• 2024/25課税年度

  	$
  應收租金收入（$20,000 x 3 + $5,000 x 5）	85,000
  減：不能追回的租金	120,000
  應評税值	無
  應繳物業税按15%徵收	無

餘下的「不能追回的租金」，應在上一個課税年度的應評税值中扣減。計算如下：

• 2023/24課税年度

  	$
  租金收入（$20,000 x 12）	240,000
  減：不能追回的租金餘額（$120,000 – $85,000）	35,000
  應評税值	205,000
  減：由業主負責繳付的差餉（$1,000 x 4）	4,000
  	201,000
  減：20%修葺及支出的法定免税額	40,200
  修訂的應評税淨值	160,800
  修訂的應繳物業税按15%徵收	24,120
  應退還税款（$28,320 - $24,120)	4,200

不過你應謹記，如你日後收回已獲扣減的「不能追回的租金」，須將該筆款項在收回的年度申報為應課税租金收入。

收回「不能追回的租金」時應怎樣申報

業主應把該筆款項當作收回年度的租金收入，並在該年度的報税表內申報。評税主任亦會把該筆款項納入收回年度的評税值內計算應繳税款。